まいどひろきんです。
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はい！まいどひろきんです！
今日は、【不動産投資で超役に立った本】を紹介していこうと思います。
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僕が勉強した本はこれだけ
僕が不動産投資を勉強した本ってこれだけなんですよね。
これだけしか勉強してないです。
後はネットでめちゃくちゃ勉強しましたね。
金森重樹
一番初めに買った本、まだ僕覚えてます。
コレです!
この金森重樹さんの不動産投資の破壊的成功法を一番初めに買いました。
買ったとき全く全然何かいてるか分かんなかった！
内容が全く入ってこなかった(笑)
でも、勉強していってから読み直したらめちゃくちゃ分かるようになっていました。
あ～なるほどな！という感じで、やっぱ勉強すると分かるようになるんだな～と思いましたね。
石原博光
不動産投資ですごく影響を受けた人は石原博光さんですね。
この人ラクマチっていう本にもコラム書いててめっちゃ見ましたね！
この本めちゃくちゃ汚いんですけど、そんぐらい付箋貼ったりしてめっちゃ読みました。
加藤ひろゆき
あとはこの人。加藤ひろゆきさん。
ボロアパートの労働力投下とかいう面白い人ですね。
この人も凄く参考にさせていただきました。
紺野健太郎
後は紺野健太郎さんですね。
紺野さんの最速でお金持ちになる絶対法則もいい本でしたね。
結構参考にさせていただきました。
その他
あとは…
家は絶対に買いたくないという思いがあったんですよね。自分が住む家。
その辺の考え方って言うのはこの、『一生賃貸』とか、『サラリーマンは自宅を買うな』の2冊で自宅は絶対に買ってはいけないという思いになって、不動産投資でマンションで人が住むための投資のマンションは買うけど自分の家は絶対買わないと思っていました。
今でもその気持ちは変わらないんですけど、家族ができましたので、みんなで一軒家に住みたいという家族の夢みたいなんが妻にもあるんで、投資っていう意味じゃなくて自分たちが幸せになるために家を買おうと。
投資っていう目線で見たら絶対家なんて買いたくないです。負債ですから。
でもそこに幸せがあるんなら買ってもいいんじゃないかなと思います。
だいたい5000万～1億くらいの家になると思うんですけど、ローンはもちろん組むんですけど、ローン地獄に陥りたくないんで絶対現金で5～６千万位用意して、それを担保に建てる、そういった買い方をしたいなと思ってます。
現金一括で払えるけど、現金をプールしておきたいからローン借りまっせ！っていうスタイルだと心に余裕があるかなと思います。
そういった形だったら自分の家買ってもいいかなーと思ってます。
この考え方全然曲がらないっすね。
超参考になった本
でもこの不動産の本結構古いんですよね。
3年とか4年前位前の本なんで今はもっともっといい本がいっぱい出てると思うんですけど、今でも全然使える方法としては石原さんのアパートの本は今でも全然通用する方法です。
この方法で僕1発目アパート買いました。
1380万のアパート買いました。今でも覚えてます。
コレも死ぬほど読みました。
『底辺で年収1000万超 不動産投資術』
もうボロッボロなんですけど。
この本はめちゃめちゃ読みました。
それと、
- 『アパート1棟買いなさい』
- 『アパート1棟買えました！』
- 『最速でお金持ちになる』
この辺ですかね。
アパートシリーズは具体的にどういった物件を買ったかっていう数字とか見せてくれてたんでめっちゃ良かったです！
こんな感じですかね～。
あと‥‥
う～ん……
そんな喋ることないな(笑)
不動産じゃないけどおススメ
う～ん、もうちょっと情報をお渡しさせていただくとしたら…
あっ！この辺ですね！
『税金と仕組みとルール』とかも読んでおいた方がいいですよ。
『スゴイ「減価償却」』と『サラリーマンの9割は税金を取り戻せる』
これもめちゃくちゃいい本でした！
サラリーマンの9割は税金を取り戻せるはまだ新しいかな？
そんなことないかな？
パラパラパラ…
2013年…
めっちゃ古いわ!!!!(笑)(笑)(笑)
失礼いたしました。めちゃくちゃ古かったですwww
でも今もっといい本出てると思うんでサラリーマンって確定申告できるんですよね実は。
医療費還付とかふるさと納税還付とかね。
その辺を覚えておくとこれからの時代非常に役に立つかなと思います。
民泊が始まったときには、この本を買ってこういうのやろうかなーって思ってたんですけど、この本超浅かったですね…
ほとんど何にも書いてないくらいの知識量でした…
あっ！
あとこの人も面白かったな～！
『年収500万円以上の人が豊かなまま早期リタイアを果たす実践マニュアル』
佐藤一郎さんですね。
でも、この人の買い方はぼくはあんまり好きじゃなかったんですよ。
新築から1発目行くっていう確かそういう感じの考え方でした。
なんかこの本、サイン入りだったんですよね～
どんな人かもわかんないんですけど…(笑)
この人は新築を1件目で買いましょうっていう考え方は、僕は石原さんの本を読んだときに『新築は絶対嫌！中古アパートが1発目がいい！』って思ってたんで新築は全然手を出さなかったですね。
今でも手を出そうとは思わないですね。
まあ、先々では出すかもしんないんですけど。
安定はしてるんですけど、利回りが低すぎるんで。
最初にドカンと稼ぐって言う意味ではあんまり好きじゃないですね。
上がりに近づいたときに買おうかなっていう感じですね。
利回りとか気にせず。
という感じだったら買い方としてはいいかなと思います。
あとは、コレですね。
『金持ち父さん貧乏父さん』
不動産の本としては完璧です！
この本のおかげでかなり考え方変わりましたから！
ぜひ見ていただけたらな～と思います。
本当に何回読んでもいい良書ですよ。
おまけ
余談なんですけど、バカボンドね～見出したら止まんないんっすよね～
この前お昼休みの時にちょっとだけ22巻くらい見ちゃったんですよね。
そしたら37巻まで行っちゃいましたよ(笑)
合計で3時間くらい損しました。
まあ、損したことはないな！
いい気持ちになれましたww
人間って何だろう見たいな哲学が多いん、そういった気持になって、いや俺何やってんねん！って作業せんといかんやろ～ってなりました。
何の話やねん！ですね。
カモられないためにも不動産知識は最低限は持っておこう
僕は不動産の知識がそこまであるわけではないです。資格などもありませんしね。
それでも、公務員時代からやっているという実績があります。
公務員は特に、不動産投資でカモられやすいと言われたりもするんですが、本を読んだりして知識を持っておくことで失敗を回避しやすくできます。
公務員の不動産投資に有利な資格なんてない。宅建もＦＰも簿記も受けるだけ無駄毛全開ベイベー。そんな資格の勉強するなら、さっさと不動産会社に「資金こんなけあって、キャッシュフローこんくらい出る物件ないですか」って電話しまくるの。楽待とか見て、片っ端から電話。こっちの方が効率良いよ。
— ひろきん＠ビジネス外注専門起業家 (@hirokin0325) January 11, 2021
少しずつ、着実に積み重ねたんですよ。それが失敗しない王道でもありますからね。詳しくは「【公務員の不動産投資】失敗しないでできるおすすめの方法は？」で書いています。
僕の不動産のやり方っていうのはこうやって基礎知識を手に入れてあとは利回り計算をできるようにしておく。
どういった物件を手に入れたらいいのかっていうのを自分の中で基準を決めててそれが表面でいいんで、利回りが12%で回ればＧＯ！って考えていました。
そこだけっすね。
利回りの計算っていうのはたくさん定義があって難しい所があるんですけど、
の場合はイールドギャップの利回りを考えてました。
イールドギャップとは簡単に言うと「利回り－金利」、借入金の金利と投資物件の利回りの差(ギャップ)を計算したものです。
（引用：不動産投資の学校ドットコムより）
つまり、融資ローンのローン分を引いても12%の利回りで回るかっていう所ですね。
最初にかかる不動産取得税とか色んな税金とか入ってきたりするんですよね。
電気代とか水道代とか諸々含めてのコストを考えて利回りを出すってなるとまた全然違う数字になるんですけど、僕は最初に石原さんが言ってたイールドギャップさえ考えときゃいいんではないかと。
つまり融資ローンの何パーセントつまり融資ナンパ―セントで下りるか。
僕だったら三井トラストさん良く使うんですけどそこだったら2.9%とかなんで、その分を引いて最初出た時のグロスが15%とかだったら3%引いても12%、そこから2.9%引いても12%あるってなったときにはGO！っていう感じですね。
あとは築年数とかほぼほぼ気にしてなかったですね。
そりゃ、低い方がいいですけど、プロじゃないんでそんなことは考えてなかったですね。
仲介業者は絶対に仲良くしろ！
後は物件の知識というか、不動産の知識はあんまりないんで管理会社にむちゃくちゃ挨拶行って仲良くなっていったんです。
いっつも饅頭持って行って
- いや~いい物件ないですかね？
- この物件どのくらいまわりますか～？
- どんな人が住んでるんですか？
- 周りの環境ってどんな感じですか？
- すぐ入りそうですか？
とか色々聞いてたんですよね。
確かこの本に…
ちょっと待ってくださいね～…
パラパラパラ…
あった！
『仲介業者に聞くことリスト』っていうのが載ってるんですよね。
200～300個質問あるんで、全部聞くのは失礼なんで(笑)この中で自分が知りたいこと気になることとかを聞いてましたね。
その情報を聞いて”行ける！”って自分で境界線を超えたら行く、って感じでしたね。
あとは融資が下りるかどうかっていう問題もあるんですけど、管理会社さんにこの物件って回りそうですか？とかずっと運営するってなるとどうでしょうとかこれっていい物件ですかね？とか色々聞いて、管理会社と信頼関係構築していったらむちゃくちゃ教えてくれるんですよね。
僕は人間味あふれるところにフォーカスしてて、結局客つけてくれるのも管理会社なんで、管理会社に全任せになるんですよね。むちゃくちゃ信頼関係を構築してその人に全任せできるようにしています。今も。
だから僕、買ってから1回も行ってないですわ！
買う前に1回見に行ったんですよね。
見に行って写真撮りまくって、管理会社の方に「こういう感じなんですけどどうですか？」って聞いて色んな人の意見を聞く。
そうやって不動産関係の人脈を作っていきました。
だって、そういう風にしないと分かんないですもん。
自分で色々調べてるけど分かんなかった。
不動産奥深すぎて訳分らんわー！プロに任せよ！ってなって「金は出します！」って言うノリでやってました。
この話面白いか分かんないんですけど(笑)
僕の不動産スタイルってそんな感じなんですよね。
詳しく分かんないけど、とりあえずイールドギャップが12%、あとは管理会社がこれなら管理してもオッケーって思える物件だったら買う！みたいな。
そんなノリでやってましたね。
まとめ
それで今、マンションが1個、アパートが1個、戸建て5個かな？買ったんですよね。
全部合わせたら融資2億近く借りてますね。
手取りで大体今のところ60万～70万は絶対入ってくるんですよ。
少し落ちるかもしれないですけど、手取りで50万は確定で絶対入ってくるんですよね。
全部で入ってくる金額は200万くらいあるんじゃなかったかな？
全部管理会社に任せてるんでざっくばらんしか知らないんですよね。
管理会社から税理士に直接渡してもらって僕通さないみたいな(笑)
一応話もらうけど、とりあえずオッケーみたいな感じですねww
とりあえずお金いくら残ったんですか？しか聞いてない。
後税金をどのタイミングで払うかだけを教えてくださいとかそんな感じです。
ゆうたら、この辺も全部外注化してるんですよね。
任せまくってますね～
僕は一人で何もできないっていうのを自覚してるんで任せまくってます(笑)
そういった考え方を持つと、自分が本当にやらなきゃいけないことにかなり集中していける。
選択と集中をしっかりするのが大事かなと思います。
不動産投資やりたいなって思ってる人いたら、難しく考えなくていいっすよマジで！
とりあえず10冊くらい本読んで、管理会社いって「こんだけ資金あるんですけど、いい物件ないですか？」みたいなノリでいいんです。
もし買わなくても行くことによっていろいろ知識を教えてもらえるし、人脈もできるじゃないですか。
で、たまに饅頭持っていくんですよ(笑)
そしたら結構いい関係になっていくっていう感じですね。
以上ひろきんでした！
ありがとうございました！
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