【公務員の不動産投資】失敗しないでできるおすすめの方法は?

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名前:ひろきん 専門:マーケティングコンサルタント(年収9桁超えの超有名ブロガーのコンサル経験あり)、You tuber&ブロガー(1ヶ月100動画&100記事投稿)、外注化スペシャリスト(今まで1000人以上一人で雇った経験あり) 肩書き:元公務員 元プロ社畜。上司にクソいじめられていた社畜時代に「公務員は副業禁止?かかってこいや!」精神で在職中にビジネス起業。バレても大丈夫なように対策をしながら必死にアフィリエイトサイトを作成し続ける。そしてわずか1年目で合計売り上げが総理大臣の給料並になったので社畜脱出。趣味は子育て。会社辞めたい現在給料18-30万で頑張っている社畜に「仕事は楽しいかね?」と皮肉とユーモアたっぷりに低姿勢でサポートしている。コンサル生多数活躍中。得意分野は外注化。1人で常時100人程雇い、最低でも1ヶ月100記事以上を自分の時間を使わずに記事追加しており、時間のない社畜に外注化を薦めている。2019年の年収は5000万。2020年は3億目指して邁進中。年間1000冊読書しています。
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まいどひろきんです。

公務員でも「収入をもっと増やしたい」、「収入を増やすことで自由な生活を手に入れたい」そう思いませんか?

公務員で収入を増やす方法として挙げられものの一つに「不動産投資」があります。

僕も実際に公務員時代に不動産投資をし、そこからの収入は月20万円を超えていました。

今日はその方法を公開します。

参考にしてみてください。

 

公務員で不動産投資はできる!

公務員で不動産投資はできる!職場にばれない方法はある?
公務員でも、一定のラインを越えなければ許可などを必要とせず不動産投資し、収入を増やすことができる

公務員でも収入がもう少しあったらいいのに、と思いませんか。

今の仕事ををやりながら収入を増やすには「副業する」という方法がありますが、公務員は原則副業禁止なんですよね。

しかし、公務員でも、一定のラインを越えなければ許可などを必要とせず不動産投資をすることができ、収入を増やすことが可能です。

公務員は一定のラインを越えなければ、許可を必要とせず不動産投資をすることができる。

公務員は国民全体のために仕事をする職業です。そのため、個人や個の団体の利益になるようなことをすると、信頼を失うことが考えられます。

それによって、営利目的の私企業との兼業や、「自営」(=利益を得ることを目的として自分で事業を営むこと)に見なされることをしてはならないと法律でも決まっているんです。

ただ、不動産投資に関しては、ある一定のラインを越えなければ「自営に見なされない」んです。つまり、範囲内で行えば、副業の規定にも反せずに、投資を行い収入を増やすことができます

以下のような条件だと「自営」とみなされてしまいますので、範囲を超えないように注意しましょう。

公務員の不動産投資で自営とみなされる条件(事業規模の運営は禁止)

  • 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上
  • 立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上
  • 土地の賃貸は、その土地の賃貸契約の件数が10件以上
  • 建築物である駐車場、もしくは機械設備のある駐車場
  • 駐車場が10台以上
  • 映画館やゴルフ練習場など娯楽の施設が入っている
  • 旅館やホテルのための建物
  • 賃貸収入が年額500万円以上

人事院規則より引用

戸建で6戸持っていたらダメってことです。さらに、10室以上もダメなんです。500万以上の収入も。

僕の場合で言えば、この条件を超えないようにギリギリラインまで投資していました。

僕の場合
  • 1件目 アパート6室
  • 2件目 1戸建
  • 3件目 1戸建
  • 4件目 1戸建

合計4棟9室です。

 

公務員の不動産投資がバレない方法はある?

公務員の不動産投資がバレない方法はある
基本的には公務員は不動産投資を行うと人事や経理にはバレる

公務員が不動産投資を行うと、副業規定に反しない内であっても収入が変わります。それに伴い住民税なども変わってくるため、経理や人事にはバレるでしょう。

全くばれない方法を探すよりも、規定をしっかり守り、なるべくバレる範囲を少なくした方が安全で着実で、心の余裕も違うと思います。

バレるかばれないかでヒヤヒヤするよりも、バレても大丈夫な状態で行うということです。

公務員であるからには、副業の規定内で行うこと、許可が必要な状況ならば、しっかり許可をとることが前提です。

副業の規定以上の不動産投資を行う場合、

ということが必要ですし、規模が大きければ知れ渡る可能性は非常に高いです。

ではなるべくばれたくないのであればどうしたらよいでしょうか。

できるだけ噂を広めないためには、まず許可の必要のない範囲でやることです。

親からの相続、とかでなければ地道に少しずつ進めた方が周りにはバレにくいです。

そして、「自分から誰かに話さない」ことが重要です。当たり前じゃんと思うかもしれませんが、実際に職場で自分の副業のうわさが広まったきっかけは「つい、自分が誰かに話してしまったから」というのが多いんですよ。それで自分が嫌な思いをするのですから、言わないようにガマンしましょう。

これは不動産投資だけでなく、副業全般に言えます。

詳しくは「【起業も可能】公務員しながらできる副業30選!!禁止でもバレない方法」で書いていますよ。

妻など家族名義で不動産投資を行えばもっとバレないのでは?と思うかもしれませんが、そうなると銀行からの融資が受けづらくなります。

なぜなら、「公務員」というのは色々な職業の中でも収入や勤続が安定していると考えられていて融資を受けやすい仕事だからなんです。

借りる必要もないくらい元々資産がある人は別ですが、借りる必要がある人は厳しいわけです。

公務員が不動産投資を法人化する方法もある。

中には、「資産管理法人を設立する」というやり方もあります。そして、自分名義ではなくその法人名義で不動産を借りるんです。

公務員ではこの法人を設立することは副業規定に反するので、両親や配偶者を代表とし、設立します。それだけでは融資を受けづらいのは変わらないので、株を公務員のあなたが保有します。

株式投資は「資産運用」であり、「副業ではない」ので公務員でも禁止されていません。

ただ、株をどれだけ保有しなければ融資を受けられないかはケースによって変わってきますし、合同会社よりも株式会社にした方が良く、会社の所在地も自分の住所でなく実家にした方が安全など細かい注意点があります。

ですので最初慣れないうちは、副業規定に反しない中で徐々に行っていた方が良いと思います。徐々に確実に、というのが失敗しないようにするための王道でもありますしね。

ではここから、もう少しこの「4棟9室」の内訳を細かくご紹介します。

 

公務員の不動産投資は「リスクの分散」も大事。僕が実際にやっていた内訳

公務員でも不動産投資はできる。僕の公務員時代の内訳

 簡単に僕が購入した物件を紹介します。

  • 1件目 初期費用130万で物件価格1300万 キャッシュフロー月7万円
  • 2件目 物件価格220万で現金購入 キャッシュフロー月4万円
  • 3件目 物件価格500万で現金購入 キャッシュフロー月7万円 (兄に400万円借金)
  • 4件目 物件価格200万で現金購入 キャッシュフロー月4万円

  これで大体月収22万円がプラスになります。

アパート、一軒家共に買っています。

アパートは一つの棟に複数の部屋を借りることで、一つの部屋が空いていても他の部屋からの収入を得ることで収入を安定させられますし、複数の物件を持つ場合に購入時期をずらせば、その時の需要に合った物件選びができます。リスクの分散、いわゆる投資の王道である「卵は一つのカゴに盛るな」というやつです。

そして僕の場合は、公務員を辞める前は不動産投資による年収を約250万円で抑え、500万円未満という規定内でやっていました。これもなるべくリスクを減らすためです。 

 

公務員時代の不動産投資の実例①:物件1件目(公務員2年目)

鉄筋アパート6室 初期費用130万で物件価格約1300万。メガバンクからの融資により破格の年利(住宅ローン並み)これは公務員の特権を、ふんだんに使った結果ですね。

キャッシュフロー月7万円

 

公務員時代の不動産投資の実例②:物件2件目(公務員3年目)

一軒家 物件価格220万。現金購入

キャッシュフロー月4万円

 

公務員時代の不動産投資の実例③:物件3件目(公務員4年目)

一軒家 物件価格500万。現金購入

キャッシュフロー月7万円 (兄に400万円借金)

 

公務員時代の不動産投資の実例④:物件4件目(公務員4年目)

一軒家 物件価格200万。現金購入

キャッシュフロー月4万円

 

僕の公務員時代の不動産投資をトータルで考えると…

僕の公務員時代の不動産投資をトータルで考えると…

僕の公務員時代の不動産投資

  • つぎ込んだ現金1,050万円(1,300万円の物件の、ローンの頭金130万円を含む)
  • 不動産投資による月収は22万円、年収約264万円

現金は約1000万円以上つぎ込んでいます。これで不動産投資による収入は月22万円でした。

それだけかけて月22万?と思うかもしれません。

でも全部合わせれば、修繕費など経費を抜かした「表面利回り」は10%近くになります。表面利回りの相場は8%くらいでも良い方なので、10%越えは不動産投資の中では良い方です。

ローンを組むか迷っているというならば、組んだ方が良いです。

投資額が大きいほどリターンも大きくなる可能性が高いですが、今ある現金では限界もあるでしょうし、急な出費にも対応できるよう手元に現金を残しておいた方が心に余裕もできるからです。

どうでしょうか。やってみたくなりましたか?

では、次は、不動産投資で公務員の収入を超えて、公務員を辞めたいと思う場合の戦略です。

僕が実際にやった方法ですよ。

 

公務員が不動産投資するならカモられないようにすることが大事。まずは本を読もう

https://twitter.com/hirokin_kantyou/status/1350216200958128134

公務員の方は、不動産投資でカモられやすいというのを聞いたことがありますか?

その理由は、

  • 公務員は騙されやすい性格
  • 公務員は融資を高額な受けることができる

などの理由があります。

公務員は普段の仕事上で「ビジネス的」な発想を持つことが少ないですよね。それによって、「公務員は融資を受けられるし節税になるんだから、不動産投資した方がいいですよ」とか言われて、たとえ悪徳不動産会社でも気が付かずに上手い営業トークに乗せられやすいんです。

ただ、これらを回避する方法があります。

それは、「勉強」です。しっかりと勉強しておけば、ある程度そういった不利な状態になるのを防ぐことができます。

僕のおすすめは、本を読むことです。おすすめの本は「不動産投資で超役に立った本紹介と戦略紹介」で書いています。

知識を手に入れたいなら、不動産や投資の本は特に、借りたりするのではなく購入がおすすめです。

それというのも、不動産や投資などは難しくて、最初読んだとき、理解できないという場合が多いんですよね。でも、勉強を進めていって、読み返してみるとわかるようになったりするんです。

そうやって、「繰り返し」読んでいくことが大事なので、手元に置いておくのがおすすめ、というわけです。

 
 
 
 
 
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カモられないように、しっかり勉強しましょう!

 

不動産投資をしていずれ公務員を辞めたい?僕は「あること」をやってみた。その結果…

不動産投資をしていずれ公務員を辞めたい?僕は「あること」をやってみた。その結果

不動産投資をして収入を増やすだけでなく、いずれ公務員を辞めたい、そう思っていませんか?

僕もそう思っていました。

もしそうであれば、

公務員を辞める前に、買い進め物件を担保にして、好条件の融資をゲットして→ 新たな物件を借りる

のがおすすめです。

要するに、公務員を辞める前までは「好条件の融資を受けられる」という公務員の特権を存分に使い、そして辞める、ということです。

僕が実際にやってみた結果

不動産投資だけで月収50万円以上を超えた

僕は今まで買ってきた不動産を担保にして、新たにアパートを借りました。

その結果、不動産投資だけで月収50万円を超えたんです。

不動産投資だけで50万円の月収を超えることは副業規定に反しますから、公務員を辞めないなら許可が必要です。しかし、相続などでないとなかなか許可は下りづらいのが現状なんですよ。

もちろん許可をもらわずにやってばれたら懲戒処分されることになるでしょう。ですからこれは、辞めることが前提の人向けの方法になり、覚悟は要ります。

ですが、本当に辞めたいのなら有効です。やった方が良いです。

融資を得やすい職業は公務員以外にも大企業の社員やお医者さんなどがあります。しかし、公務員を辞めてすぐに大企業に就職したりお医者さんになれるという可能性は低いですよね。

つまり、辞めてからでは、公務員の時ほどの融資を出してもらえる可能性は低くなるので、辞める前に使える特権は使おうということです。

これらが不動産投資で公務員収入を超えて辞めるための、無理なくかつリスクを最小限にする方法です。

実際に僕もやった方法ですので、メルマガに登録していただければ個別相談させていただくことも可能です。直接、不動産投資についてお話しすることもできますよ。

保守的な公務員にピッタリ。 でも、資金が、 1000万近くかかるのと、 5年かかるのはネック。 でも、これは才能いりません。勉強はしっかりして、あとは気を付けないといけないところには気を付ける必要はありますけどね。

 

公務員で不動産投資をするのに、資金がネック。それなら…

公務員で不動産投資をするのに、資金がネック。それなら…

いくら融資を受けやすいと言っても、他に収入減がないと不安ですよね。

そこで、 できればネットビジネスで稼いで自己資産を増やし、不動産投資をするというのがおすすめです。

公務員は忙しいんだから、そんな時間無いよ!と思うかもしれません。僕もそうでした。

でもそのおかげで全部人にやってもらう方法を知ることができ、その仕組み作りが得意になりました。

サラリーマン公務員時代に人を雇った。記事外注化3大メリット

2017年10月17日

動画でも僕の不動産とネットビジネスのリアルな収入を見せながら解説してます。

ぜひ参考にしてくださいね!

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まいど、ひろきんです。

で、お前誰なん?って声が聞こえてきましたので、
ちらっと自己紹介いたします。

僕は関西生まれ関西育ちの元公務員。
不動産投資とネットビジネスで

月100万以上稼ぐことに成功して

公務員辞めました。

たいした才能も特技もない、
面倒臭がりのダメダメ人間ですが、
なんとか仕事辞められるくらいの
収入は手に入れました。

正直、やったら誰でもできると思います。

僕がどうやって仕事を辞めて月収100万
稼げるようになったか、下記の記事で公開しています。

月収100万物語を暇つぶしに読んでみる

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