まいどひろきんです。
今日はこんな話。
動画でも見れます↓
今日もクソ社畜のみなさんに向けて、低姿勢に謙虚にののしらせていただきながら、有意義な情報をお届けしていきたいと思います。
今日のテーマはこれです！
不動産投資220万円の物件を購入！契約書と内訳と戦略公開!！（パチパチパチパチ～）
ということで、たまには不動産のことも紹介していこうかなと思います！
不動産投資の物件を公開！
サイトとかでも紹介しているんですけど、僕、不動産って結構持ってるんですよね。
・マンション24戸ぐらい
・一戸建てが4つ（妻の分も合わせて）
・アパートが6戸
空き状況は、マンションが2室であとは全部埋まっています。
全部合わせると、収入は手取りでだいたい60～70万円ぐらいです。総収入でいったら200万円近くあるんですけど、最終的に残る金額はこんなものです。
僕はネットビジネスがぽしゃったら、不動産でやっていこうと思っています。不動産年収でいったら600～700万円ぐらいあるんで。
↓不動産投資とネットビジネスについて話してます↓
でもこれだけだと、修繕とか出てくると怖いんで、不動産もやっていくけど、別にもビジネスもやっていくスタイルでと考えています。
不動産は意外と簡単にできる
ネットビジネスも不動産ビジネスも両方やってるんですけど、不動産って良いところいっぱいあるんですよね。
まず簡単。難しく感じるかもしれないけれど、簡単です。
まず、不動産の本を20冊ぐらい読みました。同じ本を何回も何回も読みました。わけわかんない言葉がいっぱい出てきたんで、何回もとりあえず読んで理解できるようになりました。
僕のやり方としては、小さい物件をいっぱい買っていこうと思ったんで、200～300万円の物件を何個も買いました。
もしダメだったとしても軽自動車をぽしゃったと思えばそんなに怖くはなかったですね。
でも、不思議なことに、だめだったことはまずないんですよ。株と違って、もし無理だったとしても土地は残りますし、ゼロにはならないですよね。
例えば不動産を200万円で買いました。でも、不動産って200万円で買ったものが5万円になることはまずないですよね。土地もありますし、家もあります。粛々と物件の価値は下がっても、土地の価値は極端には下がらない。まあ、たま〜に下がることもありますけど。笑
200万円の物件が100万円に下がることは、ほぼほぼあり得ないんですね。
もちろん新築とかだったらまた違いますよ。5,000万円の新築を買ったら、次の日から中古になりますからね。新築投資っていうのはもう終わってるんです。
その辺は僕も勉強して、今は新築投資はせずに、中古投資1本でやってます。
でも新築投資を全否定しているわけではないので、ゆくゆくは、新築投資はやってみるかもしれないですけど。資産価値はやっぱり高いし、安定している部分もあるんで、もし行ける！と思ったら、新築投資もやってもいいかなとは思ってます。でも今はまだ手探りの状態なんで、新築投資はまだやっていないです。
探し方としては「楽街」と「健美屋」で調べたらいっぱい出てきます。そこから仲介会社に連絡して、購入物件ありますか？みたいな。そして、仲介会社と仲良くなって、そこに載っていないアパートなんかを紹介してもらうという方法でやってました。
不動産投資については、こんな感じでやりました。
契約書の内訳を公開！
ではお待たせしました！契約書と内訳を紹介します！(詳しくは動画に載せています)
・購入価格 2,200,000円
・仲介手数料 116,640円
・所有権移転登記料 123,550円
・固定資産税・都市計画税 7,101円(日割計算)
不動産売買契約書の重要事項説明書をその場で書いて、220万円即金で買いました。
仲介業の方の手数料が116,640円でしたね。
司法書士の方に所有権移転の登記をしてもらわないといけないんですけど、その金額が123,550円でした。
固定資産税と都市計画税のことを合わせて「コトゼイ」って言うんですけど、この金額を7,000円余り支払いました。物件自体が安かったので、税金も安かったですね。
これを日割りで計算し、前オーナーさんが支払っていた分を7月4日で引き渡ししたので、4月1日からの97日分は前オーナーさん負担、7月4日からの272日分は買主の僕が負担しました。
で、書類の見方は見かたがよく分からないですけど、結局、僕は7,191円支払ったということです。
まあこんな感じで不動産を買っちゃったよ～て話なんですけど、”ニコイチ”っていう2世帯住宅の右側1戸を買いました。
この物件をどういう判断基準で買っていってるのかというのを、これから戦略としてお伝えしていきたいなと思います。
これは結構有料級のお話になるのかと思います！いやそこまでもないのかな？まあ適当ですけどWWW
物件購入後の経営戦略
利回りを考えて物件を選ぶ
物件を買ってから、まずリフォームです。だいたい20万円ぐらいかけます。なので、トータルで240万円ぐらいですね。家賃帯はだいたい3万5千円から4万円ぐらいで取れる見込みがあります。
ちなみに、220万円で4万円で貸したと考えたら利回りは20％になります。
今の不動産事情で考えるとだいたい10％前後が多いんですが、、その2倍の20％だと、これは素晴らしい物件だなあと思いました。
利回り20％、つまり5年ぐらいで回収できるんですよね。
僕は15～20％の利回りの物件ばっかりを狙ってます。それ以外の10%とかの物件だと、買わないですね。
自分の中の基準として、利回り15％を攻めるというやり方をやってます。
入居者を選ぶコツ
入居者には普通の人、早く言えば生活保護者ではない人たちを大家さんたちは好むんですけど、僕は逆に生活保護世帯の方たちを狙ってるし好みます。
なぜならこの人たちは引っ越しが少ないんですよ。引越費用もあまりない事が多いんで、生活保護の人っていうのは長く居座ってくれることが多いですね。
あと、取りっぱぐれがない。まあ公的機関が中に入ってくれるので、家賃の延滞とかは絶対あり得ない。そんなことしたら、市役所側も困りますんで。
生活保護の人はそういうことはほとんどないんで、むちゃくちゃ優良なお客さんという感じで、僕は見さしてもらってます。
↓生活保護者の集客について詳しくはこちら↓
ここを敬遠する人が居るんですけど、僕はそんなことしなくて、入ってくれるお客さんだったら誰でもOKだと思いますから。
まあトラブルを起こす人はダメですけどね。これは入念に最終チェックしないといけないですけど。
実際にあったトラブル
24棟のマンションに生活保護の人たちが入ったんですけど、その人たちがスーパートラブルメーカーだったので、速攻で解約してもらった事があります。
もう、本当凄かったんですよ。「横の人の音がうるさいから俺は寝れないんだ～！！！」とか、過剰に音に敏感する人でして。横の人が家に居なかった時でさえも、「うるさいんじゃ～！！！」とか言ったり。
精神的に病んでるところもあったんで、その人に「静かなマンションへ引っ越した方が良いですよ」って引越料金20万ををお渡しして、解約したことはありました。なんの話やねん、て話ですけど(笑)
集客時の裁量権は仲介業者にお任せする
戦略として、お客さんにどうやって住んでもらうかは、裁量を仲介会社に任すことによって、決めてもらいやすくしています。
例えば家賃の値下げとか、入って欲しい人の希望など、常に聞いてもらっているんですね。
「最終的な判断はコチラがさせてもらうので、値下げも希望があれば、その場で言われたら値下げしてもらってOKです」みたいに、仲介会社さんには、僕に聞かずになんでも決めてください、ていう風にさせてもらってるんです。これが功を奏して、ほぼほぼ満室なんですよ。
できることは自分でやってみる
あんまり玄関の鍵がよくなかった部屋があったんですね。外しにくかったりしてね。入居希望者の方に”なんか欲しいものある？”と聞いたら、「鍵を直してほしい」と言われました。
それ聞いて、この時まだ公務員なんですけど(笑)自分で直そうって思って。休日にコーナンへ行って、5千~6千円くらいのディンプルキーを経費で買ったんです。
自分でYouTubeとかで観ながらドライバーで外して新しい鍵を取り付けようとしたら、穴が小さくて入らない。でも、やすりで削ったら入りそうだったんです。
で、その2～3件隣のおじちゃんが居たから、「すいません…あの～、やすり貸していただけませんか？」ってダメもとで聞いたら、おじちゃんが「おう！ちょっと待っとけ」って持ってきてくれたんですよね。
「兄ちゃん、やすりぐらい持っとかなあかんで」「あっ、すいませんでした！ありがとうございま～す！」って言ってお借りしました。
小さいやすりだったんですけど、1時間以上そのドアをこすりつづけて、なんとかその買ってきた鍵が差しはめることができました！v(^^)v
その時はお金がなかったんで、業者じゃなくて自分でワックスで床とかキュキュッって全部拭いたりして。その物件はお風呂の蛇口がすごく硬かったんで、女性では大変だろうと思ったんですよ。しかも熱いお湯と冷たい水が出る蛇口が別々のタイプで、温度の調節も難しいんでお風呂入る時も嫌だろうなと思って、それで、2千～3千円ぐらいのレバー式の蛇口を買って替えました。
でも、こういった心遣いも絶対大事だと思ったんですよね。
それからずっと3年ぐらい住んでくれています。どこにも変わることなく（ｱﾘｶﾞﾀﾔ…）
その物件は、確か今3万９千円で貸してるんですけど、買ったのがめっちゃ安かったんです。確か170万～180万円とかで買えたんです。利回り25％で最強のおいしい物件でした。
仲介業者との関係も良好
ちなみに裁量権を仲介会社さんに与えているのは、仲介会社さんが仕事をしやすい環境を作ってあげようと思ったからです。
自分がもし仲介会社で何か賃貸物件を扱う時、仕事をやりやすい方が良いですよね。例えば、家賃の値下げ交渉も毎回大家さんに連絡して、「なんぼ下げれますか？」って聞くのって、結構くどいし面倒くさいなって僕だったら思うんですよ。
なので、「交渉はお任せするので、好きなようにやってください。最終的な判断だけさせてもらうのでよろしくお願いします」みたいな感じだったらすごくやりやすいと思ったんですね。
結果として、「ひろきんさんは良いオーナーさんでやりやすいんで、ありがとうございます！」みたいな感じで向こうから言ってきてくれるんで、「あっ、こちらこそいつもありがとうございます、よろしくお願いします！」みたいな感じで良好な関係を築けているのかなあ、という感じですね。
成約時は、成約させた方に謝礼を2万円払っています。これは広告料とは別の話です。広告料というのは、だいたい、賃貸料の3カ月分ぐらいは仲介業者に払わないといけないんです。
例えば家賃4万円で決まったら、12万円を仲介会社に払わないといけないんですよね。本当は1カ月で良いんですけど、3カ月払わないとなかなか決まらないというのが今の大阪の不動産事情なんですが、それとはまた別に、決めてくれた人には2万円渡すようにしています。
返報性の原理って大事
あとは仲介業者さんの近くを通ったら必ずクッキーを持っていくという、せこい技も使ってます、ハイ（笑）でも大事ですよね、こういうの。顔を出したら、必ずお礼の気持ちを形として持っていく。
この辺がなんで大事かというと、”返報性の原理”というものなんですが、これは効果絶大でむちゃくちゃ大事なことです。
”相手に何かを渡すとその人に恩義を感じて何かを返したくなる”っていうのが返報性の原理なんですけど、どういうものかは「影響力の武器」という本を読めば分かると思います。
多分4千円ぐらいで売っているんで、良かったら買ってみてください。これはもう、ヘビーローテーションで読んだ方が良いですね。人生かなりうまいこと過ごせるんじゃないかなと思います（笑）
ニコイチ（二世帯住宅の1戸）の物件に関する戦略
ニコイチの物件なんですけど、これから先、これを出口戦略としてどうやって行くかって考えた時に、横の物件も購入すると1個の土地が自分のものになるじゃないですか。そしたら解体して、3室ぐらいの3階建てのファミリーアパートを建築しようかな、という風に考えております。
横の物件の人には今、仲介会社さんが売ってくれないかとプッシュしてもらっているところです。
もし、ＯＫということになったら、もう即行で購入して、中に居る方たちに立ち退き料を数十万円払って出て行ってもらって解体するみたいな手も考えています。どうなるかわかんないですけど。
新しいファミリーアパートを新築して、利回りは多分低くて10％切るかもしれないですけど、それでも資産性が高いんで、地道に20年、30年というスパンでゆっくり資産を構築していけるから、新築投資もこれからやっていっても良いかなあ、という風に考えています。
初期段階で新築の投資は怖かったですね。利回りがどうしても低くなるんで、そういう戦略の方もいますけれど僕は初心者の段階では、新築はやりませんでした。
まとめ
ということで、まとめです。
・物件の価値は下がっても土地の価値は劇的には下がらない
・不動産投資の前に本を20冊は読んで研究しよう
・入居者は生活保護者を狙え！
・入居者選びの裁量権は仲介会社に任せる
不動産はこういう感じでやっていくんだよ、っていうのをちょっとでも分かっていただけたらなあと思います！ 以上、ひろきんでした！
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