現在は、メディア事業や情報発信をメインに活動。外部パートナーと連携した仕組み化で、労働時間がゼロに近い状態にも関わらず月収100万円を切ったことがない。経営コンサルタントとして、収益が出るサイト制作、SNS活用のコンサルティングやセミナー講師としても活躍しており、YouTuber&ブロガーでもある。また、不動産投資も行なっており、資産は1億3300万円。毎月の家賃収入だけでも200万円以上を得ている。公務員からの脱出劇と自由な生活を手に入れる秘訣を綴った「LIFE BREAK」を出版(メルマガ登録で無料購読可能)。情報発信で稼ぐ方法やこれまでのノウハウをオンラインメール講座にて配信。受講者から多数の成功者を輩出する。
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まいど、ひろきんです。
今日は公務員のアパート・マンション経営について書いています。
公務員でもアパート・マンション経営を副業としてできるのか？
アパート一棟とマンション一室ではどっちの方がいいのか？
などを僕の経験も交えてお伝えします。
これから、公務員で不動産投資を考えている方、中でも賃貸経営をしてみたい、もしくは相続の予定があるなどの場合は参考にしてみてくださいね。
公務員でもできる？アパート・マンション経営
公務員でも副収入を得ることができる方法として不動産投資がある、というのを聞いたことがあるでしょうか。
アパート・マンション経営を含む”不動産投資”は、
ルールを守ったり承認を得られれば、公務員でも副収入を得ることができる方法の一つです。
なんでもオッケーというわけではなく一定の条件下ではありますが、今までもアパート・マンション経営を許可を得て兼業している人が多くいます。
前例が多くあることが、より許可を得られやすい理由の一つでもあると思いますよ。
実際に、僕自身も公務員時代に不動産投資をしていました。
僕は元公務員なのですが、公務員のときに賃貸経営で副収入を得ていたんです。
もちろん、副業規定には違反せずに、です。
僕の公務員時代の不動産投資に関して、
物件の購入費用やキャッシュフローなど具体的なことは別記事で書いています。
興味があればそちらも参考に読んでみてくださいね。
ルールを守ればアパート・マンション経営を含む不動産投資は公務員でもできる①資産運用の範囲内で行う
公務員は自営兼業の制限はありますが、”資産運用”をすることは可能です。
アパート・マンション経営を含む不動産投資も、資産運用の範囲内なら許可なくできますよ。
不動産投資を資産運用の範囲で行う
公務員は法律で営利目的の自営兼業が制限されています。(国家公務員法第103条/地方公務員法第38条)
さらに国家公務員は、営利目的以外の事業や事務でも、報酬をもらう場合には制限があります。(国家公務員法第104条)
そのことによって原則副業禁止とも言われる公務員ですが、
「副収入を得るのが完全にアウト」なわけではありません。
まず、アパート・マンション経営に関して言えば、”一定の範囲までは「自営兼業」には当てはまらない”ということがあります。
自営兼業に当てはまらない範囲とは、事業規模以下、とされます。
事業規模以下とは、アパート・マンション経営であれば、
- 4棟9室以下
- 賃貸による収入500万円未満
となりますよ。
この範囲内ならば「資産運用」とみなされるんですよ。
つまり、そもそも自営兼業ではない、ということです。
自営兼業ではないので、副業規定に違反しません。
職務専念の義務は資産運用の範囲でも守ること
ちなみに、公務員には「職務専念の義務」があります。
これはアパート・マンション経営が資産運用の範囲だろうと、自営兼業になろうと、関係なく守る必要があります。
アパート・マンション経営に関しては
- 自主管理をしない
ということが必要になります。
仮に管理を自分ですると四六時中トラブルに対応したりする必要があったり、業務量も膨大になりますからね。
入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等などは業者や家族に任せる必要がありますよ。
これらを守ればルール違反せず、アパート・マンション経営で副収入を得ることができる、というわけです。
ちなみに、”資産運用”は他にも株やNISAなどもありますよ。
ルールを守ればアパート・マンション経営を含む不動産投資は公務員でもできる②相続や、転勤で持ち家を貸し出す場合は兼業の許可を得やすい
5棟10室以上、賃貸収入が500万円以上などになると、事業規模、自営業となり、自営兼業制限のルールに引っかかってきます。
しかし、事業規模になる規模のアパート・マンション経営でも、許可が得られれば副収入を得ることができます。
許可が得られるケースは、例えば
- 相続
- 転勤で持ち家を離れるので貸し出す
などという場合です。
営利目的のみでないことや、やむを得ない事情、という場合には許可が得やすいとされていますよ。
一方で、土地や不動産物件を相続した場合でも、やり方によっては許可が得られないケースがありますので注意が必要です。
公務員がアパート・マンション経営で懲戒処分を受けた事例は？
公務員が「副業制限」のルールに違反して懲戒処分となった例というのは結構あります。
あなたもニュースで見たことがあるかもしれませんね。
では、アパート・マンション経営においてではどうでしょうか。調べてみましたよ。
無許可で不動産投資→減給→免職
佐賀の消防局副士長がマンション経営を含む不動産投資を無許可で行い、懲戒処分を受けました。
副士長は、
- マンションや貸店舗、駐車場などを佐賀市内外に所有
- 不動産からの収入で約7,000万円を得ていた
- 「5棟10室、駐車台数10台未満、賃貸収入500万円以下」に縮小するように命令されたが、6か月の期限を過ぎても応じなかった
ということで、
無許可の不動産投資が発覚し減給10分の1(3か月)の処分を受けた後、改善命令に従わなかったとして免職になっています。
佐賀ではこの件を受けて調査を行ったところ、他にも6人違反者がいたことがわかりました。
この6人に関しては管理職ではないことや悪質性が低いことから
即懲戒処分とはならず、改善命令が出され、従わなければ懲戒、という形になったようです。
ルールに違反しても即懲戒処分にはならない可能性もあるということですね。
しかしそれは勤務先や状況によっても違ってくるでしょう。
不動産投資をする場合は違反しないということは大前提に行いましょう。
無許可で”事実上”不動産会社を運営+勤務中に投資に関するメール→6か月の停職、降格
兵庫県宝塚市男性副課長が無許可で、事実上不動産会社を運営し、懲戒処分を受けました。
男性副課長は
- 妻が代表取締役を務める不動産会社の取締役に就いた
- 神戸や大阪など10カ所に342戸の賃貸物件を所有
- 太陽光発電と不動産の会社を自ら設立
- 2012年度の収入は約7千万円
- 勤務時間中に公用メールを使って商談していた
ということです。
6か月の停職、副課長→係長への降格に加え、
メールの送受信に要した時間を勤務していなかったとみなされ42万円の返金が求められました。
無許可で、規模も大きかったことはもちろんなのですが
副課長という役職だったことや、他企業の取締役、社長を務めていたこと、仕事中に職場のパソコンで私的なメールをしたり競売物件を調べたりしていたことで処分はより重くなったと考えられます。
無許可で”実質的に”不動産賃貸業→減給
宮城県仙台市の男性職員が無許可で、実質的に不動産賃貸業を営み、懲戒処分を受けました。
男性職員は
- 2008年、仙台市内のアパート3棟を購入
- 2016年3月には発起人となって不動産会社を設立
- 母親を代表者に据え、実質的に経営
- 年間約600万〜700万円の賃料収入を得ていた
ということです。
減給10分の1(3か月)の懲戒処分となっていますよ。
国家公務員は発起人を含む「営利企業の役員兼業」は禁止されています。
地方公務員では自治体によってルールが違いますが、承認は必要になってくるでしょう。
福岡市の例）
地方公務員法第38条第1項の規定により、職員が任命権者の許可を受けなければ兼ねてはならない地位で人事委員会規則で定めるものは、次に掲げるとおりとする。
(1) 営利企業等の支配人又は本店若しくは支店の営業の主任者
(2) 営利企業等の顧問及び評議員
(3) 営利企業等の発起人及び清算人
(4) 前3号に掲げるものに準ずる地位
たまに「自営がダメなら、名義を家族にすれば大丈夫やんな？」なんて話があったりもしますが、
ダメなものはダメで、バレるときはバレるというわけですね。
ちなみにこの仙台市職員のケースでは、資産運用範囲内だと思っていたということです。上司との会話中に発覚していることから、本当にそう思っていたんでしょうね。
後から「何それ、知らん…どないしよ…」とならないように、何かを始めるときは十分に調べてから始めることをお勧めします。
無許可で不動産投資→減給
仙台市の高校に勤務する女性教諭が無許可で不動産賃貸を行い、懲戒処分となっています。
女性教諭は
- 仙台市内で1998年に戸建て住宅１棟の賃貸を始めた
- 2005年から2018年までに集合住宅6棟、戸建て住宅2棟など計11件の賃貸を行う
- 約20年間で1億9500万円の収入を得ていた
ということです。
処分は減給10分の1(2か月)となっています。
私立の先生は各学校の規定によるので何とも言えませんが、公立校の先生は小規模の不動産投資は認められていますが、確か5棟10戸以上は禁止されていたはずです！
— アンディさわー (@q4fFlvh1CtUuWLt) September 25, 2022
ちなみに、5棟10室以上になると事業規模とみなされます。
事業規模になると公務員としての自営兼業の制限のルールに関わるだけでなく、
不動産所得の計算にも違いがでてきます。税金にも影響が出てきますし、青色申告ができるかどうかにも関わってきますよ。
公務員がアパート・マンション経営を副業にするときには書類の提出が必要
公務員がアパート・マンション経営をj事業規模で行う＝副業とするときには
自営兼業承認申請書や、それに必要な書類を添付して提出する必要があります。
アパート・マンション経営の自営兼業の許可を得るのに提出が必要な書類
参考）国家公務員が不動産賃貸関係の自営兼業の許可を得るのに必要な書類
- 自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）
- 賃貸する不動産等の状況を明らかにする書面
不動産登記簿の謄本、不動産の図面等 - 賃貸料収入額を明らかにする書面
賃貸契約書の写し等 - 不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務の方法を明らかにする書面
不動産管理会社に管理業務を委託する契約書の写し等 - 事業主の名義が兼業しようとする職員の名義以外の名義である場合
当該事業主の氏名
当該職員との続柄
当該職員の当該事業への関与の度合
を示す資料 - 職員の人事記録の写し
- その他参考となる資料
地方公務員の場合、決まりは自治体によって違います。
国家公務員に準じていることが多いとは思いますが、自分の職場によく確認してみてくださいね。。
不動産投資をしたい？公務員はカモられやすいから注意！
公務員は「公務員は不動産投資に向いている」といわれることもあります。
- 一定の範囲内なら、資産運用として許可なく不動産投資ができる
- 社会的信用銀行からまとまった額の融資が受けやすい
などということがあるからです。
これらは確かにそうで、不動産投資をしたい人にはメリットです。
一方で、不動産投資をしたいけど知識がまだないという場合、悪徳な不動産会社や管理会社のターゲットにもされやすいです。
不動産投資初心者や人お人好しの性格、普段から人に任せがちな場合は特に注意
公務員は悪徳な不動産会社や管理会社のカモにされやすいです。
不動産投資をしたいと思っても、初心者で知識が少ない場合や、人を信用しすぎてしまう性格の場合は特に気を付けた方が良いですよ。
一応、自分が初心者でも公平な取引ができるように、宅地建物取引業法など各種法律が定められてはいます。
しかし、
- 知らないうちに不利な契約を締結させられる
- 利益の出ない物件を購入させられる
- 相場よりも高い物件を買わされる
- 相場よりも安い価格で売却してしまう
- 管理会社がちゃんと管理をしてくれない
などによって大きな損を出してしまう可能性があります。
実は僕も初心者のときにいわく付きのマンションを、その事実を告知してもらえずに1億円で買ってしまい、かなり焦ったという経験があります。
宅建法では重要事項を説明する義務があるんですが、人の死について、例えば”自殺がかあったら報告”などというようには明記されていません。
それによって、僕のようにトラブルが結構あったようです。今では国土交通省がガイドラインを出したので少しはマシにはなっているかもしれません。。
しかし、この件に限らず、似たようなトラブルも起こり得ます。注意した方が良いですね。
僕自身のトラブルについては長くなるので別の記事で書いています。良かったら参考にしてみてくださいね。
同じ公務員に勧誘され損するケースも！？
直接業者から勧誘されるのではなく、同僚に勧誘され失敗してしまったということもあるようです。
中には同僚が業者からお金をもらって勧誘してきて、「だまされてもーた…」というケースもあるそうなんですよ。
こういったことにならないためにも、自分でしっかりと知識をつけることが必要です。
ちなみに僕は本などでも勉強しました。
例えばこの本なんかですね。
この本は今でも人気で、、電子書籍にもなっています。
まとめ
- 公務員でもアパート・マンション経営はできる
- 自営兼業にならない範囲→「資産運用」なら許可が無くてもできる
- 自営兼業になる規模であっても、相続や転勤などであれば自営兼業の許可も下りやすい
- アパート・マンション経営で許可を得るには自営兼業の許可申請書やその他書類を添付し提出が必要
- 公務員はアパート・マンション経営しやすい職業でもあるが、悪徳業者に狙われやすいので注意
- なるべく失敗しないためにも勉強はしっかりするのがおすすめ
公務員だと生涯の年収もそこまで多くは見込めず、何か副収入を得たいとアパート・マンション経営を思いつくこともあるでしょう。
僕もそうでした。
結局僕は勉強したことや良い人とのめぐり逢い、他からの副収入などもあって、公務員を退職できるまでになりました。
しかし、何事も100％うまくいくとは限りません。
できる限りの準備をして、リスクもあることも計算に入れ、チャレンジすることをお勧めします。
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まいど、ひろきんです。
で、お前誰なん？って声が聞こえてきましたので、
ちらっと自己紹介いたします。
僕は関西生まれ関西育ちの元公務員。
不動産投資とネットビジネスで
月１００万以上稼ぐことに成功して
公務員辞めました。
たいした才能も特技もない、
面倒臭がりのダメダメ人間ですが、
なんとか仕事辞められるくらいの
収入は手に入れました。
正直、やったら誰でもできると思います。
僕がどうやって仕事を辞めて月収１００万
稼げるようになったか、下記の記事で公開しています。
月収１００万物語を暇つぶしに読んでみる
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